Decreto-Lei n.º 108/2026 - revê o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas e altera o regime jurídico da urbanização e da edificação e o regime jurídico da reabilitação urbana

Decreto-Lei n.º 108/2026 simplifica o licenciamento urbanístico, reforça a comunicação prévia, reduz prazos administrativos e acelera projetos de construção e habitação em Portugal.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 procede a uma profunda revisão do regime de licenciamento urbanístico em Portugal, alterando principalmente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com o objetivo de simplificar procedimentos, acelerar a construção e aumentar a oferta habitacional. 

Principais Alterações

1. Reforço da Comunicação Prévia

• A comunicação prévia passa a assumir um papel central.
• Em muitas situações deixa de ser necessário aguardar decisão da Câmara Municipal para iniciar obras.
• O promotor assume maior responsabilidade pelo cumprimento da legislação urbanística. 

2. Mais Operações Sem Licença

Passam a poder ser realizadas através de comunicação prévia:

• Obras de construção, alteração, ampliação e demolição em áreas onde os parâmetros urbanísticos já estejam definidos.
• Operações abrangidas por planos de pormenor, unidades de execução ou loteamentos com regras urbanísticas claras. 

3. Simplificação das Obras Isentas

Ficam isentas de licença ou comunicação prévia:

• Obras interiores que não alterem significativamente o exterior do edifício.
• Obras de reconstrução.
• Algumas obras de conservação.
• Substituição de caixilharias para melhoria da eficiência energética, incluindo em zonas de proteção patrimonial, desde que mantenham a aparência original. 

4. Novos Títulos Urbanísticos

São criados novos mecanismos de titulação:

• O comprovativo de submissão e pagamento passa a ter maior relevância jurídica.
• O título urbanístico passa a incluir uma síntese da operação urbanística.
• Maior segurança jurídica para transações imobiliárias. 

5. Deferimento Tácito Reforçado

• Se a Câmara Municipal não decidir dentro dos prazos legais, a pretensão pode considerar-se deferida.
• Aplicável a pedidos de informação prévia e licenciamentos em determinadas condições. 

6. Redução de Prazos

São reduzidos ou reorganizados diversos prazos:

• Informação prévia: entre 15 e 45 dias.
• Consultas externas: 20 dias.
• Maior controlo dos atrasos administrativos. 

7. Digitalização Obrigatória

• Os procedimentos urbanísticos passam a ser obrigatoriamente tramitados por via eletrónica.
• Criação da Plataforma Eletrónica de Licenciamentos Urbanísticos.
• Municípios devem assegurar interoperabilidade dos seus sistemas. 

8. Habitação Acessível

Introduz incentivos para:

• Habitação pública.
• Habitação de custos controlados.
• Arrendamento acessível.
• Possibilidade de cumprimento das cedências urbanísticas através de promoção privada destes tipos de habitação. 

9. Transmissão de Imóveis

Nos contratos de compra e venda:

• Deve constar se o imóvel possui ou não título urbanístico.
• A informação deve ser expressamente declarada pelo transmitente.
• Procura-se aumentar a transparência no mercado imobiliário. 

10. Fiscalização e Contraordenações

São reforçadas as contraordenações relativas a:

• Obras sem título urbanístico válido.
• Falta de comunicação do início dos trabalhos.
• Comunicação prévia sem os elementos obrigatórios.
• Falta de pagamento de taxas devidas.

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